🏡 다주택자 → 1주택자 전환 시 절세 전략 (2025년 실전 가이드)

“세금 너무 무서워서 다주택자 탈출하고 싶어요…” 요즘 이런 말 진짜 많이 들려.

그런데 무턱대고 집 팔기보다,

정확한 순서와 조건

을 맞춰야 세금 폭탄 피하고, 1가구 1주택 비과세 혜택까지 제대로 받을 수 있어!

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✅ 1. '1가구 1주택’ 상태를 만들기 위한 3단계

• 1️⃣ 불필요한 집 먼저 매도
• 2️⃣ 남길 집은 실거주 가능 + 가격 상승 여력 있는 곳으로!
• 3️⃣ 양도세 비과세 위해 실거주 2년 요건 충족

📌 양도세는 ‘양도 시점’ 기준으로 주택 수 판단되니, 매도 순서를 아주 신중하게 결정해야 해!

 

✅ 2. 매도 순서에 따른 세금 차이 예시

[Case A] : 비거주 아파트 먼저 매도 → 실거주 주택 2년 거주 후 매도 → 비과세
[Case B] : 실거주 주택 먼저 매도 → 남은 주택 매도 시 다주택 중과
👉 두 사례의 세금 차이는 수천만 원 이상 날 수 있어 😱

 

✅ 3. 실거주 요건은 ‘조정대상지역’ 여부 따라 달라짐

• ✅ 조정대상지역: 보유 + 실거주 2년
• ✅ 비조정지역: 보유만 2년이면 OK

따라서 ‘실거주를 할 수 있는 집을 남기는 전략’이 중요해!

 

✅ 4. ‘1세대 1주택 비과세’ 요건 충족 타이밍 계산

양도일 기준으로 세대 전체가 1주택 상태여야 하고, 그 주택이 2년 이상 실거주 또는 보유 조건을 만족해야 해.

💡 특히 **2주택을 보유한 상태에서 먼저 하나를 매도**하면, 그 순간부터 나머지 1주택에 대한 **비과세 카운트가 시작**된다고 보면 돼!

 

✅ 5. 증여나 분리도 전략적으로 활용 가능

다주택 해소를 위해 일부 주택을 자녀에게 증여하거나 1가구 분리(전입신고 + 실거주)를 활용하는 경우도 있어.

하지만 이건 상황에 따라 오히려 더 큰 세금이 발생할 수 있으니, 세무사 상담이 꼭 필요해!

 

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📌 마무리 요약

다주택자에서 1주택자로 전환하는 건, 단순한 정리가 아니라 세금, 실거주, 향후 매도 전략까지 포함된 큰 그림이 필요해.

1주택 비과세를 목표로 두고, 언제 어떤 집을 먼저 팔지

한번만 잘 설계하면 수천만 원 절세도 가능해!

 

다음 글에서는 생애최초 주택 구입 시 받을 수 있는 혜택들을 정리해볼게!

신혼부부나 첫 내 집 마련하는 분들한테 정말 유용한 정보야 😊